舊房改造行業定義
舊房改造，也被稱為舊房翻新，是對已建成的房屋進行裝修或改變房屋的結構，以滿足居住需求或提高居住質量的行為。這通常是因房屋歷經長久居住歲月，或原有裝修無法滿足現今生活所需，進而需要對房屋裝修格調、水電系統、廚房與衛生間布局等實施全面的重新規劃與改造裝修。具體來說，舊房改造的原因可能包括房屋因居住太久而顯得陳舊，需要翻新；不喜歡當前的房屋風格，希望進行改造以更新裝修風格；或者房屋的功能不再適應當前的生活需求，需要進行功能性改造。在我國，舊房改造對于農村來說，還是一項扶貧扶農政策，旨在保障農民的住房安全。但值得注意的是，舊房改造之前必須要拿到相關證件才能進行，否則就屬于違法改建房子，相關部門會對房子進行強制拆遷。
舊房改造行業分類
舊房改造是一個涉及廣泛且多樣化的過程，可以根據不同的目標和需求分為多個類別。其中，翻新改造主要側重于房屋的美化和風格更新，包括墻面、地板、門窗的更換以及室外景觀的改造；結構改造則關注房屋的結構安全，進行必要的加固和增強；功能改造則是指改變房屋的使用功能，以適應新的需求，如住宅轉商業或辦公場所的調整；擴建改造則是在原有建筑基礎上增加新空間，實現空間的拓展；整修改造則是對老舊、破損部分進行修復和維護；節能改造旨在提高房屋的能源效率，減少能源消耗；適老化改造則是針對老年人居住需求進行的特殊改造，以提高居住的安全性和舒適性；而歷史建筑保護性改造則側重于保護和修繕具有歷史文化價值的建筑，同時提升其現代使用功能。
圖表：舊房改造行業分類
舊房改造行業發展歷程
中國的舊房改造行業發展歷程可以追溯到上世紀的計劃經濟時期，但真正大規模的發展起始于改革開放后。在1980年代，隨著城市化進程的加速和居民收入水平的提高，人們開始關注居住環境的改善。然而，由于當時經濟條件和技術水平有限，舊房改造活動主要集中在小規模的維修和簡單的室內裝修上。進入1990年代，隨著中國房地產市場的啟動和經濟的快速發展，舊房改造行業開始逐步興起。此時，不僅有越來越多的個人和家庭投資于自己的房屋改造，政府也開始著手進行城市老舊住宅區的改造工作，如北京的老城區改造項目等。到了2000年代初，隨著城鎮化戰略的實施和房地產行業的蓬勃發展，舊房改造行業也迎來了新的發展機遇。政府加大了對城市舊住房區塊的改造力度，不僅重視硬件設施的更新，還注重社區環境的整體提升。同時，歷史文化街區的保護與利用也逐漸成為社會關注的焦點。2010年代，舊房改造行業進一步細分化和專業化，市場上出現了專門從事舊房翻新、裝修設計、結構加固等的專業公司。此外，隨著環保意識的提升和節能減排政策的推行，節能改造成為行業發展的新趨勢。近年來，隨著科技的進步和創新理念的引入，舊房改造行業開始運用智能化、綠色環保材料等新技術。同時，互聯網+模式也被應用于該行業中，使得改造服務更加便捷、透明。
圖表：舊房改造行業發展歷程
舊房改造行業上中下游
舊房改造上游行業主要涵蓋了建筑材料、裝修裝飾以及設計規劃等多個領域。建筑材料行業為舊房改造提供了必要的建材產品，如水泥、磚瓦、涂料等，確保改造工程的物質基礎；裝修裝飾行業則負責舊房的室內外裝修和美化工作，從墻面處理到家具配置，全方位提升舊房的居住品質；設計規劃行業則根據業主需求和房屋實際情況，提供專業的改造設計方案，確保改造工程符合美學和實用性要求。在下游應用行業方面，舊房改造廣泛涉及住宅、商業、文化等多個領域。住宅領域是舊房改造的主要應用領域，通過改造提升居民的生活環境和居住體驗；商業領域則通過改造舊建筑，打造獨具特色的商業空間，吸引消費者；文化領域則通過保護性改造，讓歷史建筑煥發新的文化價值。
我國舊房改造行業市場規模和增長率
根據中國住房和城鄉建設部的數據，在2020至2022年的三年時間里，中國在全國范圍內啟動了對老舊城鎮小區的大規模改造工程，共計有14.8萬個小區得到了翻新，受益居民總數達到2577萬戶，整個項目的總投資額接近6000億元人民幣。進入2023年，得益于中央政府的積極推動，各級地方政府紛紛制定了城中村改造的規劃，并在上半年啟動了4.26萬個老舊小區的改造工作，影響了742萬戶居民。以小區數量為基準，開工率達到了80.4%。根據計劃，2023年新開工的改造項目數量為5.3萬個，目前僅剩1.04萬個未開工。
自改革開放政策實施以來，中國的城鎮化進程不斷加速，城市化的步伐逐年加快，城鄉之間的經濟差異逐漸減少，區域經濟不平衡現象也在逐步改善。伴隨著中國經濟的穩定增長，城市化率也在穩步上升，從2010年的49.95%增長到了2022年的65.22%。為了進一步提升城市化水平，過去兩年中，中國加大了新型城市化的推進力度。在城市改造、老舊城區更新、保障性住房建設等領域的推動下，城市化建設的成果顯著。得益于國家政策的積極引導，地方政府加快了老舊房屋的改造工作。同時，作為世界上人口最多的國家，中國擁有龐大的人口基數，因此也存在著巨大的改善型住房需求。2022年，中國的人口總數達到了14.12億，如果每個人增加1平方米的改善型居住空間，那么全國將增加141.2億平方米的改善型住房需求。根據東興證券研究所的估算，2022年中國城市中現有住房的總建筑面積為381億平方米，假設每年有10%的住房因折舊需要改善，那么每年將產生38.1億平方米的改善型需求。在新型城市化的持續推動下，改善型住房需求預計將持續增長，這將進一步促進老舊房屋改造的深入發展。
據智研瞻統計顯示，2019年中國舊房改造行業市場規模21074.66億元，2024年Q1中國舊房改造行業市場規模7466.15億元，同比增長7.4%。2019-2024Q1年中國舊房改造行業市場規模如下：
圖表：2019-2024Q1年中國舊房改造行業市場規模
舊房改造行業政策
國家將城中村改造和保障性住房建設作為政策的焦點，各級政府和相關部門陸續制定了一系列政策，以積極促進這些領域的進展。例如，2023年7月發布了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，緊接著在8月又出臺了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。這些指導意見強調要通過多種途徑籌集改造資金，實現土地資源的高效和綜合利用，并強調將城中村改造與保障性住房建設有效結合起來。
舊房改造行業存在的問題
資金籌集與分配問題是制約舊房改造進程的關鍵因素。盡管政府已出臺多項政策鼓勵多元化融資，但實際操作中仍存在資金缺口大、籌措渠道有限的問題。尤其是對于規模較大、改造成本高的項目，資金壓力更為顯著。此外，資金在不同地區、不同項目間的分配不均也是一大難題，一些經濟欠發達地區的改造項目往往難以獲得充足的資金支持，影響了改造工作的整體進度和效果。其次，改造標準與監管機制的不完善影響了改造工程的質量與效率。目前，行業內缺乏統一的改造標準體系，導致改造方案設計、施工質量、材料選用等方面存在較大差異，難以確保所有改造項目都能達到預期的改造目標和安全標準。同時，監管機制的不到位也使得一些改造項目在執行過程中出現偷工減料、超范圍改造等問題，損害了居民利益。因此，建立一套科學合理的改造標準體系，加強改造過程中的監督與管理，是提升舊房改造行業整體水平亟需解決的問題。
舊房改造行業發展前景預測
隨著城鎮化進程的推進和居民生活水平的提升，人們對居住環境的要求越來越高。同時，由于新建房屋成本的上升和城市空間的有限性，越來越多的居民選擇對現有房屋進行改造升級，以滿足個性化和舒適化的需求。此外，老舊住宅小區的功能退化和設施老化也迫切需要通過改造提升居住品質和安全性。現代科技的發展為舊房改造提供了新的材料和方法，如綠色建材、智能化技術等，使得改造工程更加高效、節能和環保。技術創新還可能帶來更多個性化和定制化的改造方案，滿足消費者的多元化需求。隨著金融市場的發展，包括商業銀行、消費金融公司及其他金融機構提供的貸款和融資服務，為舊房改造項目提供了更多的資金來源。政府也可能通過補貼或稅收優惠等方式鼓勵人們投資于舊房改造。此外，隨著社會的發展和人口結構的變化，消費者對家居生活品質的追求不斷提高，趨向于選擇更加健康、環保、智能的居住環境。這一趨勢將刺激舊房改造行業向更高端的產品和服務發展。
據智研瞻預測，2024-2030年中國舊房改造行業市場規模增長率在6%-8%，2030年中國舊房改造行業市場規模43839.67億元，同比增長6.02%。2024-2030年中國舊房改造行業市場規模預測如下：
圖表：2024-2030年中國舊房改造行業市場規模預測
本文來源：智妍瞻
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